안녕하세요 홈즈머니입니다.
오늘은 토지거래허가구역에 관하여 간략하게 다뤄보겠습니다.
목차
토지거래허가구역
: 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 및 지가가 급격히 상승하거나 상승할
우려가 있는 지역에 땅 투기를 방지하기 위해 설정하는 구역으로, 1979년 처음 도입됨.
토지거래허가구역은 지정된 구역 내에 있는 토지, 주택을 거래하거나 허가받은 사항을 변경하고자 할 때
무조건 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다.
토지거래허가구역으로 지정되면 최대 5년이며, 공고된 날로부터 5일 이후로부터 효력이 발생합니다.
토지거래허가구역으로 지정된 곳 (2023.03.23)
허가의 절차
거래 당사자는 이용 목적과 금액, 자금조달 계획 등을 명시해 관할 시·구·군에 허가를 신청해야 하고,
이를 심사해 15일 내에 허가 여부를 통보하게 됩니다.
토지거래허가구역 조건 (주택과 연관 지어)
1. 구입 주택이 최종 1주택이어야 하며 + 계약일로부터 3개월 내 잔금을 치르고 + 6개월 내 입주 후 + 2년간 실거주를 해야 합니다.
2. 재건축 조합설립 주택인 경우엔 지위 양도 제한이 있어 까다롭습니다.
: 매도자가 10년 보유, 5년 거주, 1가구 1주택 자면서
+ 매수자 세대원 전원이 무주택자로 1세대 1주택이 될 예정이며 + 계약일로부터 3개월 내 잔금 + 6개월 내 입주하는 경우에만 거래가 가능합니다.
3. 실거주 예외
: 상속, 증여로 대가가 없는 거래인 경우는 실거주 예외입니다.
: 경매로 취득하게 되는 경우 예외입니다.
: 분양을 받은 경우 예외입니다.
: 허가대상 면적 미만의 토지 (서울시내 아파트 대지지분 6㎡)도 예외입니다.
토지거래허가구역 내 임대 및 매매가 가능한 경우
1. 임대차 계약기간이 남아있는 주택의 취득
원칙 상 갭투자는 안되니 임대차 계약기간이 남은 주택은 허가가 안되지만,
임대차 계약기간이 남아있더라도 잔금일(통상 소유권이전일) 전에만 임대차 계약이 만료되어 실제로
본인이 실거주할 수 있는 상황이라면 거래가 가능합니다.
2. 상가 취득 후 일부 임대
구역 내 상가를 취득하는 경우에도 임대하지 않고 직접 운영하는 것이 원칙이지만
본인이 운영하는 공간과 분리된 일정 공간을 임대하는 것은 가능합니다.
다만 허가 신청 시에 구체적으로 임대 계획을 작성 및 제출해야 합니다.
3. 부부, 가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부
2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래는 지분별로 허가대상 면적 여부를 판단하는 것이 원칙입니다.
예시로 주거지역 내 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 공동명의로 소유했을 때 (각 지분 1/2 = 15㎡)
이것을 관계없는 2인에게 각각 팔면 상관없지만 다른 부부에게 각 15㎡씩 매도하면
부부는 동일인 취득으로 간주하여 합산 시 18㎡를 초과해 허가대상이 됩니다.
4. 기존 주택 보유자의 신규주택 취득
이미 주택을 보유한 경우라도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있습니다.
다만 당해 지역에 거주해야 할 사유, 추가로 취득해야 하는 사유를
구체적·객관적으로 소명해야 하고, 기존주택 처리계획서 (임대·매매 등)를 제출해야 합니다.
5. 최초 분양주택의 전세 계약 가능 여부
주택법 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우엔 허가대상에서 제외됩니다.
구역 내 신규로 주택을 분양받게 되면 2년간 실거주 의무를 부과 받지는 않고, 전세 계약 체결이 가능합니다.
6. 오피스텔 거래 시 허가 여부
오피스텔도 대지지분 면적이 허가 기준 면적(상업지역 20㎡)을 초과하면 토지거래계약 허가를 받아야 합니다.
토지거래허가구역의 영향
해당 구역에 위치한 주택, 상가, 토지 등은 실사용 목적의 거래만을 허용하기 때문에 투기 수요를 방지할 목적으로 제도화했지만
토지거래허가구역 지정이 주민들 사이에선 재건축의 가능성으로 여겨지기에 거래량만 감소시킬 뿐
실질적으로는 집 가격의 상승을 초래하는 것도 사실입니다.
투기 수요를 차단하여 이후 재건축, 재개발을 진행하는 호재로 이어진다는 분석이 많기 때문이죠.
허가 없이 계약을 체결할 경우 페널티
1. 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 부과됩니다.
(토지 가격의 30%에 상당하는 벌금)
2. 허가 목적대로 이용하지 않으면 이행강제금, 벌금, 과태료도 부과됩니다.
(취득가액의 10% 범위 내에서 매년 이용의무기간 종료 시까지 부과)
참고 사이트
